Según un informe publicado por la web www.idealista.com, el precio de la vivienda en España subió el primer trimestre de 2015 un 1.5 % más que en el mismo periodo del año anterior. Esta tendencia al alza ha continuado en el segundo trimestre. Aunque no es un aumento muy alto, parece que se empieza a recuperar la brutal caída que venían sufriendo los precios de las viviendas, superior al 40 % en algunas ocasiones. Esto no solo está ocurriendo en España, sino también en otros países de Europa, y en Estados Unidos.
Las razones son bien conocidas: la rentabilidad de los grandes productos sin riesgo (depósitos bancarios, o renta fija pública o privada), que antes de la crisis era cercana al 4 %, ronda en este momento el 1 %; además, el euríbor —índice de referencia de la mayoría de los préstamos hipotecarios en España— está en mínimos históricos (0.167 % en agosto del 2015). Todo esto, sumado a la feroz guerra de hipotecas entre los bancos, tiene como consecuencia que comprar una vivienda mediante una hipoteca sea mucho más barato ahora que hace unos años.
Lo expuesto hasta aquí induce a pensar que, si disponemos de liquidez, comprar una casa para alquilarla es la mejor forma de rentabilizar nuestro dinero sin correr riesgos. Sin embargo, debemos tomar en cuenta varios factores. Primero, que el euríbor no va a permanecer así de bajo los veinte o treinta años que dure la hipoteca (no olvidemos que, en 2008, alcanzó el 5 %); una subida puede hacer que la letra de la hipoteca se dispare. En segundo lugar, comprar una vivienda acarrea el pago del IBI y del seguro, y, sobre todo, el que para mí es uno de los puntos más importantes: la gestión y el cobro del alquiler, que pueden no ser tan fáciles como uno quisiera. La poca seriedad de algunos inquilinos, así como la falta de tiempo o conocimientos por parte de los propietarios, pueden convertir el alquiler de la casa en un quebradero de cabeza. Es cierto que existen profesionales que se dedican a solventar estos problemas, y que en muchas comunidades autónomas hay sistemas para gestionar los alquileres. No obstante, ni siquiera estos mecanismos —que, en principio, ofrecen más seguridad— garantizan una gestión adecuada.
Si aun así, por las razones que hemos explicado antes, el inversor cree que el sector inmobiliario es uno de los más convenientes y uno de los que más rentabilidad va a dar los próximos años, existen en el mercado varios productos en los que se puede invertir sin los problemas antes mencionados.
El primero de ellos son las socimis (sociedades cotizadas de inversión en mercados inmobiliarios), que tienen por objeto invertir en activos inmobiliarios, viviendas, naves, oficinas, etc., para su alquiler. Este tipo de sociedades cotiza en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), lo que les proporciona liquidez inmediata en caso de necesitar el dinero. Las socimis están gestionadas por profesionales del sector mobiliario que conocen a la perfección el mercado y pueden conseguir los mejores inmuebles, para rentabilizar al máximo sus inversiones. En este momento cotizan en el MAB siete socimis (la primera que lo hizo fue en 2013), las cuales reportan una rentabilidad media anual que ronda el 2.5 %. La mayoría invierte en España, aunque hay algunas socimis con propiedades en Portugal o Alemania.
El segundo de los productos son los fondos de inversión en mercados mobiliarios. Es cierto que durante los primeros años de la crisis los fondos de inversión inmobiliaria gestionados por entidades financieras sufrieron importantes recortes, que obligaron a muchos de ellos a cerrar los reembolsos, creando problemas de liquidez a sus clientes. Sin embargo, desde hace algunos años se comercializan en España varios fondos administrados por gestoras internacionales que invierten en empresas que compran y alquilan valores inmobiliarios de Europa. Esto ofrece al ahorrador o inversor las garantías de los fondos de inversión: seguridad, liquidez, diversificación y gestión profesional.
De la clasificación de los fondos de inversión con activos inmobiliarios realizada por Morningstar, destacamos tres (que invierten en valores mobiliarios europeos): Petercam B Fund SA – Petercam Real Estate Europe Dividend Class B Acc; AXA World Funds Framlington Europe Real Estate Securities E Capitalisation EUR; y Henderson Horizon Fund – Pan European Property Equities Fund A2 EUR Acc. Todos han proporcionado una rentabilidad media superior al 16 % en los últimos 3 años, con una volatilidad media en el mismo periodo superior al 9 %.
En definitiva, aunque el mercado inmobiliario puede ser muy interesante para invertir a largo plazo, es importante sopesar los pros y los contras. Debido a la iliquidez que puede tener la inversión inmobiliaria, se deben tener claros —aún más que al invertir en otros productos— el horizonte temporal y la necesidad de liquidez, para no tener problemas en el futuro. Además de la opción de comprar una vivienda con el fin de alquilarla, existen otros productos que pueden ser una buena alternativa para quienes desean invertir en este sector.
Licenciado en Ciencias Empresariales por la Coventry University (UK), es MBA por Centro de Estudios Financieros (CEF).
Financial advisor por EFPA España desde 2008; tiene además diferentes cursos sobre Fiscalidad y Contabilidad Avanzada para Empresas.
Con más de 15 años de experiencia, ha trabajado como Asesor de Inversiones y Gestor de Banca Personal en entidades como Banco Sabadell y Liberbank.
Es autor de un Blog sobre finanzas y asesoramiento y participa periódicamente en diversos medios de comunicación (Estrategias de Inversión, Inversión & Finanzas e Invertia) analizando la actualidad económica yproductos financieros.
Deja una respuesta