Corría el verano de 2006 y, con el “caloret” estival, Banesto anunciaba la venta de su promotora Urbis a Reyal, San José se hacía con Parquesol, Inmocaral se hacía con Colonial… Vamos, que seguía la fiesta.
En esta borrachera de adquisiciones el presidente de Martinsa debió pensar: si ellos pueden yo también, no voy a ser menos. Así que debió de poner el radar y detectó una oportunidad en Fadesa, que cotizaba en bolsa y además su mayor propietario atravesaba una situación personal que invitaba a que vendiera. Pues para allí que se fue. ¿Qué más da que mi empresa sea mucho más pequeña que la que me voy a comprar? ¿Qué más da que mi empresa esté muy concentrada en una zona y la que voy a comprar tenga negocios en Europa del Este y norte de África? Como el anuncio de L’Oreal, yo me la compro “porque yo lo valgo”.
En su descargo hay que decir que en el año 2006 se vendieron un total de 955.186 viviendas. 2.617 viviendas al día, 109 viviendas cada hora, vamos, una “orgía” de compra-venta inmobiliaria. Claro, que por otra parte, un diario como The Wall Street Journal en su editorial titulado “Deconstructing Spain” en diciembre de ese año ya hablaba de que la Spanish fiesta iba camino de acabarse. Pero bueno, qué sabrán estos americanos de lo que pasa en España.
En el mes de marzo de 2007 Fernando Martín se hacía con la presidencia del grupo y en diciembre se completaba la fusión y su salida a bolsa. Un clásico de aquellos años.
En octubre de ese mismo año, con un mercado en el que se habían vendido menos viviendas que el año anterior, Fernando Martín auguraba una fuerte subida de los pisos si no salía al mercado más suelo y además pronosticaba que la demanda de vivienda estaría entre 450 y 500 mil viviendas al año (El Mundo). Todo un gurú.
Pero llegó 2008 y la situación no mejoró la del año anterior, de hecho se vendieron un 20% menos de viviendas libres nuevas (el principal mercado al que se dirigía Martinsa-Fadesa). En definitiva, la caída libre iniciada en 2007 tanto en venta de unidades como en valor de tasación, seguía a pesar de las “predicciones” de Fernando Martín.
Tabla 1 Fuente Ministerio de Fomento
Un factor que no podemos olvidar es que Martinsa-Fadesa basaba su actividad, principalmente, en la transformación de suelo. Pero claro, la materia prima con la que trabajaba la compañía tarda en transformarse una eternidad. Según la CNE en su informe Problemas de Competencia en el mercado del suelo en España -2013- afirma que el proceso de urbanización en España es muy lento. Este estudio estima que si se requiere un planeamiento general se puede tardar en urbanizar entre 4,5 y 14,5 años y si no se requieren cambios de planeamiento entre 3 y 10 años.
Obviamente estos plazos de transformación obligan a tener que disponer de liquidez, pero si vendes menos que los años anteriores, a inferior precio y además no consigues obtener financiación, ocurre lo que tiene que ocurrir. Tras una refinanciación en mayo de 2008 por la que los bancos aportaron 4.000 de los 5.200 millones que tenía de deuda, Fernando Martín intentó obtener 1.500 millones del Instituto de Crédito Oficial (ICO), organismo dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda, pero este rechazó acudir al rescate de la emblemática inmobiliaria española, por lo que en julio de 2008 la empresa presentaba el concurso voluntario de acreedores con un pasivo de 5.200 millones. La mayor empresa inmobiliaria de España presentaba, como no, el mayor concurso de acreedores de nuestra historia (doble record).
Pero ahí no acaba la locura y tras un primer convenio en diciembre de 2008 que resultó fallido, en julio de 2010 (cuando esto esl “crash inmobiliario” era una realidad) se cierra un nuevo convenio de acreedores que a todas luces era difícil de cumplir, por no decir imposible, a pesar de que los titulares de prensa anunciaban a bombo y platillo que Martinsa-Fadesa lograba salir de la suspensión de pagos.
Al margen de quitas, créditos participativos etc., los pilares del convenio eran:
- conseguir que determinados suelos alcanzaran un grado de desarrollo avanzado, siendo esta la tarea principal de Martinsa-Fadesa y
- el compromiso de la compañía de vender activos, principalmente suelos, sobre los cuales se recibirá “una oferta razonable”.
Para “tranquilizar” a los acreedores como garantía del convenio esos suelos susceptibles de ser vendidos siempre se podrían hipotecar en una o varias veces. En fin, todo un alivio, sin duda alguna.
A la vista de todo esto yo me pregunto ¿nadie se dio cuenta de que todos esos activos no se iban a hacer líquidos en mucho tiempo? ¿Quién disponía de liquidez para comprar suelo? (porque no olvidemos que EL SUELO SE FINANCIA CON EQUITY) ¿Quién tenía liquidez para aguantar a desarrollar suelos que así lo requirieran? ¿Quién iba a financiar las promociones a desarrollar en esos suelos? En definitiva, ¿había mercado?
Estas preguntas que yo me hago son de “1º de Inmobiliario” pero si, por cualquier causa, no fuiste a clase ese día, un simple vistazo a la página del Ministerio de Fomento te podía dar algo de información sobre lo que estaba pasando. No tenías más que analizar la tendencia que venían mostrando las transacciones de suelo en España, así como el precio del metro cuadrado urbano, ¿quién se creía que era razonable que uno de los pilares fundamentales del convenio fuera la venta de suelos?.
Tabla 2 Fuente Ministerio de Fomento
Tabla 3 Fuente Ministerio de Fomento
El convenio de julio de 2010 muestra que el papel lo soporta todo. Vamos, que como señaló el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé las entidades financieras afectadas le pegaron un patadón a la pelota de cuatro años (por cierto, mi enhorabuena para los asesores de los acreedores y, como no, a los responsables de riesgos de las entidades bancarias, ¡chapó!)
Y eso es lo que ha pasado, algo más de 4 años y medio después, Martinsa-Fadesa ha sido incapaz de cumplir el convenio de 2010 y tras fracasar en su renegociación, sus acreedores han dicho basta. Se inicia así su liquidación (crónica de una muerte anunciada) y sus acreedores se repartirán las migajas del que fue un imperio inmobiliario con pies de barro.
Los titulares de la prensa, sin duda alguna, han sido sensacionalistas como “Martinsa-Fadesa se hace el harakiri” y han culpado a la banca de hacer caer a la empresa. Como dice el refranero español “entre todas la mataron y ella sola se murió”.
Puede ser que se hubiera salvado la compañía si, como apuntan algunos medios, Fernando Martín hubiera dado su brazo a torcer y hubiera accedido a ceder el control a los bancos acreedores (los que permitieron que Fernando Martín se asignara un sueldo de 1,5 millones de euros al año y otra serie de prebendas. Está claro que unas lecciones de ética empresarial no vendrían mal a algunos). Pero Martinsa-Fadesa tiene un modelo de negocio muy diferente al de otras empresas sobre las que los bancos han tomado el control, como el caso de Metrovacesa o Colonial, donde su negocio patrimonial es muy fuerte y sólido, por lo que no es seguro que esa hubiera sido la solución.
Víctimas de este desastre son, los trabajadores, sus accionistas minoritarios (pequeños ahorradores), quienes compraron o iban a comprar sus viviendas, vamos los de siempre. Culpable el equipo directivo de Martinsa-Fadesa con Fernando Martín a la cabeza. Y luego están quienes han salido sin mancharla… los de siempre.
Supongo que Fernando Martín debió de pensar que si los bancos habían sido “rescatados” cómo no iba a ocurrir lo mismo con la mayor empresa inmobiliaria de España (de hecho acudió al ICO en 2010 para obtener financiación), pero olvidó que el Too big to fail no es válido para todos.
Habrá que decirle a Rafael Santamaría, presidente de Reyal-Urbis, que cuando las barbas de tu vecino veas pelar, por las tuyas a remojar. ¿Será la siguiente en caer?. Veremos
Tras la lectura de este análisis, alguno podrá pensar que el autor de estas líneas es economista, pues, sin duda alguna, a “toro pasado” es fácil realizar un análisis así. Soy licenciado en Derecho por lo que podéis acusarme de “intrusismo” ;-).
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Amplia experiencia en el sector inmobiliario, habiendo trabajado como Responsable de Inversiones en Santander Real Estate, Project Manager en Grupo San José, Responsable de Desarrollo en Leroy Merlín y Legal Counsel en Rodamco
Licenciado en Derecho por la Complutense de Madrid, con un Programa Ejecutivo de Dirección de Empresas Inmobiliarias por el Instituto de Empresa y un PDD por el IESE
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