El pasado jueves 26 de febrero se celebró en el IESE Business School el Foro Inmobiliario organizado por el Center of International Finance (CIF) de esta escuela de negocios y patrocinado por la consultora Aguirre Newman y la valoradora y asesora inmobiliaria Tinsa.
El título de las jornadas, “La salida de la recesión”, ya señalaba que algo de optimismo empezaba a existir entre los participantes y los ponentes. Y podemos decir que eso se respiró: optimismo, pero moderado (no vaya a ser que nos “empachemos” de nuevo). Todos los ponentes coincidieron en que algo estaba cambiando, pues unas sesiones como las que tuvimos eran impensables hace dos o tres años.
Se apuntaron las claves de la recuperación:
- Se ha aclarado la situación del sector (todos tenemos claro que hemos tocado fondo); y
- Ha habido cambios en la situación financiera, apareciendo nuevos intervinientes (como las SOCIMIS) y determinadas decisiones adoptadas por el BCE permiten que la liquidez llegue a la “economía real”.
Otro de los aspectos en los que se puso el acento, fue en la necesidad de un aumento de la transparencia en el sector. Siempre se ha acusado al sector inmobiliario de falta de transparencia. Pero parece que esto va a tener que cambiar a la vista de que se van a tener que buscar alternativas de financiación más allá de la Banca. Pensemos que en Estados Unidos las fuentes de financiación se reparten entre un 55% alternativa y un 45% la banca, mientras que en España los porcentajes se reparten 3% frente a 97%, respectivamente. Estas fuentes de financiación alternativa van a exigir una mayor transparencia.
En lo que no hubo consenso era en si la financiación bancaria existía o no. Desde el lado de los grandes fondos financieros (Lone Star o Blackstone) no había duda de que el crédito existía y que se obtenía con relativa facilidad. Pero promotores de producto residencial o grandes inversores en terciario consideraban que seguían existiendo amplias trabas por el sector bancario para otorgar financiación: se financia, sí, pero solo producto prime a operador prime.
Es destacable que muchas operaciones que veremos en los próximos meses no van a ser financiadas exclusivamente por la banca. Helmut Muehlhofer, Head of Debt & Capital Markets de Allianz Real Estate señaló que, si bien dadas las características de su fondo, no es momento para comprar pues buscan una gran estabilidad “nos parece más seguro actuar de socio financiero en determinadas operaciones prestando capital, que comprar bonos del estado”. Así, han financiado a la SOCIMI Merlin Properties en la compra del Centro Comercial Marineda Plaza con un préstamo de 133’6 M € a 10 años a un tipo fijo del 2,66%.
Se sigue reclamando al Sector Público mayor agilidad que permita realizar los trámites urbanísticos en plazos inferiores a los actuales. Juan José Bruguera, Presidente de Inmobiliaria Colonial, explicó que una operación, de características similares a la “operación Canalejas” de Madrid, realizada por su filial francesa SFL en París ha obtenido todos los permisos en un plazo de 6 meses, algo impensable en nuestro país.
En cuanto a los “sectores” dentro del sector:
RESIDENCIAL:
En palabras de Concha Osácar (Fundadora y Miembro Consejo Administración de Azora) “el alquiler ha llegado para quedarse”. Esto va a ayudar a que se potencie la rehabilitación de edificios, pues el parque de alquiler está obligado a renovarse si quiere seguir siendo una opción atractiva.
Otra de las tendencias que veremos en los próximos años es que se dejarán de “despachar” viviendas y veremos a unos APIs más preocupados por el uso de técnicas consultivas, es decir, analizar bien al cliente para conocer cuáles son sus necesidades y ofrecerle aquel producto que las cubra.
Estos años han hecho que el número de promotoras se haya reducido, lo cual va a redundar en una mayor profesionalización del sector. Además, algunas de ellas, como IBOSA, que estuvo representada por su Consejero Delegado Leopoldo Moreno, ha mostrado una gran adaptación, diversificando su negocio en la gestión de cooperativas de vivienda (tanto libre como protegida), lo cual va a aportar determinadas ventajas como poder emplear el beneficio promotor en otros aspectos de la construcción como la mejora de la calidad de las viviendas o la posibilidad de pagar algo más por el suelo. Veremos cómo evoluciona esta tendencia.
HOTELES:
Barcelona sigue y seguirá estando a la cabeza en la inversión hotelera, quedando Madrid relegada a ser el eterno segundón.
El hotelero vacacional seguirá siendo la estrella, pues el fenómeno del turismo urbano es reciente y tiene todavía que estabilizarse en la mayoría de las ciudades (Barcelona sigue siendo la excepción).
Los operadores hoteleros siguen apostando por la implicación del inversor en inmuebles hoteleros en la gestión del negocio. Así, abogan por sustituir los contratos puros de alquiler por modelos de gestión en el que operador y propietario del inmueble compartan los riesgos de la actividad hotelera.
OFICINAS:
Aquí se cambian las tornas y Madrid sigue siendo la estrella frente a Barcelona, la cual sigue escasa de demanda por parte de grandes empresas.
Las claves serán atacar la ocupación, inversiones en capex para la remodelación del parque de oficinas (por encima de la compra) y una ausencia de nueva promoción de oficinas
CENTROS COMERCIALES:
Sigue siendo la “niña bonita” de la inversión y de la promoción inmobiliaria. Seguiremos viendo ventas de centros comerciales y apertura de nuevos.
Las últimas cifras de aumento del consumo y las visitas a los centros comerciales hacen que se tenga que ser optimista, a pesar de la amenaza del e-commerce. En general no es visto como una amenaza (“es una circunstancia” en palabras de Miguel Pereda, CEO del Grupo Lar) pero sí supondrá algunos cambios como renegociaciones en cómo computar la renta variable (% sobre las ventas) o un aumento de la oferta en ocio para ocupar los espacios de pequeños operadores comerciales que no puedan aguantar este empuje.
Por último, por razones obvias, no puedo dejar pasar la ocasión de hablar de los llamados “servicers” que estuvieron representados por Julián Cabanillas, Consejero Delegado de Servihabitat y Julián Navarro, Director General de Altamira Asset Management. Estos nuevos players del sector inmobiliario son una nueva industria y cuentan con la ventaja de poder manejar el activo inmobiliario en la totalidad de su ciclo. Este tipo de empresas han abierto el abanico de servicios que se prestan en el sector inmobiliario frente a las consultoras tradicionales, ya que proveen servicios de gestión de grandes paquetes de crédito (sólo la cartera de SAREB supone casi 50 mil M €).
Tras estas muestras de optimismo la pregunta era ¿no estaremos ante una nueva burbuja? Miguel Pereda, CEO, Grupo Lar, lo tiene claro: “una burbuja se produce cuando se pagan por las cosas por encima de su valor real”. Vino a explicar que lo que ocurre es que venimos de muy abajo y lo que vemos son mejoras de precios, pero que están lejos de los años del boom. Reconocía que podían existir tensiones puntuales en situaciones concretas.
En mi opinión ha sido uno de los mejores foros a los que he asistido últimamente, primero por la calidad de los ponentes y la profundidad en la que se trataron los temas. También porque creo que tanto ponentes como asistentes se mostraron más confiados en la recuperación y con ganas de “reinventarse” e iniciar la nueva etapa que se inicia y en la que parece que se ha aprendido de los errores cometidos en los años del boom.
En resumen, parece que estamos más cerca de adoptar el rol de Astérix que el de Blade Runner.
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Amplia experiencia en el sector inmobiliario, habiendo trabajado como Responsable de Inversiones en Santander Real Estate, Project Manager en Grupo San José, Responsable de Desarrollo en Leroy Merlín y Legal Counsel en Rodamco
Licenciado en Derecho por la Complutense de Madrid, con un Programa Ejecutivo de Dirección de Empresas Inmobiliarias por el Instituto de Empresa y un PDD por el IESE
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